1. Стоимость недвижимости в РФ неуклонно снижается (по разным оценкам) примерно с 2011-2014 годов (есть радикальное мнение, что пик был вообще в 2008 и я с ним склонен согласиться). В долларах США она упала с пика примерно в 3-4 раза и это не предел. По идее сейчас нет драйверов роста, а значит дальнейшее снижение.
2. Стоимость владения (налоги, исчисляемые теперь по кадастровой зачастую завышенной стоимости), содержания (коммуналка, отчисления на капремонт) и извлечение прибыли (налог на доход от сдачи) напротив растет. И будет расти дальше государству нужны деньги.
3. Спрос на недвижимость (покупка либо аренда) падает нет денег купить и нет клиентов арендовать (экспаты уехали, а местные придирчиво выбирают из многочисленных предложений).
4. Предложение растет строят (вернее, достраивают) много, на рынок выходит все больше вторички (вторые "арендные" квартиры).
5. В недалеком будущем может возникнуть парадоксальная ситуация: даже гипотетический доход от аренды не перекроет расходы на содержание недвижимости. Это будет катастрофа, так как цена активу, не способному генерировать прибыль, но лишь убытки ноль.
6. Драйверами катастрофы выступят банки (залоговая недвижимость и ипотека, которую перестали платить вконец обедневшие ипотечники) и наиболее прозорливые частники (инвесторы, державшие пулы арендных квартир на самых лакомых рынках (Москва и С.-Петербург)); они начнут буквально скидывать квартиры, давая большие скидки и это обвалит рынок. За ними в попытках "продать пока не поздно" последуют остальные, вот только покупателей уже не будет. Этот сценарий гипотетически-апокалиптический, но его вероятность далеко не нулевая.
7. Если вам повезет и вы успеете продать до катастрофы, не забывайте о том, что даже для того, что бы с вами начал разговаривать потенциальный покупатель (заметил ваше предложение на рынке), ваша цена должна быть на 10-15% ниже среднерыночной. И это не та цена, по которой пройдет сделка, а лишь точка, от которой с вами начнут торговаться вниз а это минимум еще столько же. Итого для гарантированной продажи сейчас вам нужно дать итоговую скидку под 30% от рынка (именно от рынка, а не от ваших фантазий или цены квартиры 5 лет назад). Говорят, что при срочной продаже бывает и 50%.
8. Допустим вы удачно переехали, закрепились на новом месте и решили наконец продать свою квартиру в РФ, рассчитывая на вырученные деньги купить новую тут. Сюрприз (для многих все еще сюрприз)! Государство возьмет с вас, как с нерезидента, 30% от стоимости продажи (не прибыли). Внимание: никаких законных способов не платить этот налог, если вы пробыли в РФ менее 183 дней в календарном году, на который пришлась продажа вашей квартиры нет. Скрыть сей факт можно пробовать, но если откроется придется налог заплатить, плюс возможно штраф, плюс возможно уголовка за уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере. Можно конечно подарить близкому родственнику, и он продаст лишь с 13% налогом (или вообще без него, но через 3 (или 5, не помню точно) лет), но как он переведет деньги вам и как вы докажете их легальность на вашей новой родине? И где гарантия, что увидев всю эту активность (а увидеть ее при желании легко), государство (суд) не признает сделку "дарения" фиктивной и не отмотает все назад?
9. Если не продавать и держать до последнего, то как вы будете извлекать прибыть? Кто будет следить за вашей квартирой, и что вы сможете сделать с жильцами, которые просто перестанут вдруг платить и отвечать на звонки, дистанционно? И да, не забудьте с аренды тоже надо платить 30%, как доход нерезидента. Про сдачу "вчерную" в приличном обществе не говорят, уж простите.
Вывод: продавайте, и как можно быстрее. Не плачьте, а мните себя хирургом, отрезающим пораженную гангреной ногу, что бы спасти жизнь. И да пребудет с вами сила!
Максим Куренной, Берлин
Пусть дядя Вова что хочет творит, ему можно